Zentrumsüberbauung Riethüsli: Lob tönt anders

Im Amtshaus an der Neugasse sind seit Mittwoch die vier Wettbewerbsresultate für das neue Quartierzentrum Riethüsli ausgestellt. Sie zeigen, wie die Teams mit der schwierigen Situation umgehen möchten. Die Jurypräsidentin, die Zürcher Architektin Lisa Ehrensperger, räumte an der Präsentation ein, die Wettbewerbsvorgaben seien nicht frei von Widersprüchen gewesen. Ein «Toptoptop-Projekt» sei deshalb nicht vorgeschlagen worden.

Schwierig ist die Lage zwischen der lauten Teufener Strasse und der Haltestelle der Appenzellerbahnen auch wegen der grossen Höhendifferenz innerhalb des Areals. Und es wurden «Durchlässigkeit» und öffentliche Wege durchs Areal verlangt, dazu ein Lebensmittelgeschäft und ein Café als Quartiertreffpunkt.

Die heutige Rückseite des Areals

Das alles in dieses Areal zu packen, war offensichtlich komplex, zumal angekündigt war, dass die Vorschriften der viergeschossigen Kernzone eingehalten werden müssten. Das Siegerprojekt setzt sich aber darüber hinweg, und die Jurypräsidentin musste sich an der Präsentation rechtfertigen, weil die Bauten mit dem markanten sechsgeschossigen Kopfbau als Ersatz für das frühere Restaurant «Talhof» bei der Buswendeschleife sich nicht an die Zonenordnung halten.

Man sei hier eben klüger geworden, so Lisa Ehrensperger. Angesichts der Bauprojekte rundum, des entstehenden neuen Schulhauses Riethüsli, der im Bau befindlichen Alterswohnungen an der Demutstrasse und des geplanten Ergänzungsbaus der Gewerbeschule, sei auch hier ein markanter Neubau richtig. Das Projekt braucht deshalb einen Sondernutzungsplan. Ob dieser ohne Einsprachen über die Bühne gehen kann, wurde am Rande der Präsentation heftig diskutiert.

Ursprünglich hatten sich fünf Planergemeinschaften, bestehend aus je einem Investor, einem Architektur- und einem Landschaftsarchitekturbüro, für den Wettbewerb angemeldet. Eines der Teams, jenes mit einer gemeinnützigen Trägerschaft, zog sich aber zurück. Bei den verbliebenen vier handelt es sich um bekannte, kommerzielle Investoren: Halter, Mettler2Invest, HRS und Risalit Immobilien.

Schon bei der Ausschreibung wurde den gemeinnützigen Bauträgern klar, dass dieses Projekt angesichts der kurzen Bearbeitungszeit und der vorgegebenen finanziellen Bedingungen für sie nicht infrage kommt. Die Stadt St.Gallen wiederum, der die drei bestehenden Häuser gehören, machte von Anfang an klar, dass sie hier nicht selbst bauen, sondern den Boden im Baurecht abgeben werde.

Quartierverein schaltet sich ein

Wie kam die Stadt überhaupt zu den drei Häusern Teufener Strasse 143 und 145 sowie Riethüslistrasse 6? 2015 hatte sie diese im Zusammenhang mit dem Bau des Tunnels der Appenzellerbahnen in einem Tauschgeschäft übernommen. Ein Tausch, an dem die Stadt damals gut drei Millionen Franken verdiente, weil ihre Parzellen an der Guisanstrasse 83 und an der Krontalstrasse 4 wesentlich mehr wert waren und der damalige Besitzer der Liegenschaften im Riethüsli die Differenz ausgleichen musste.

Als bekannt wurde, dass die Planung starten soll, schaltete sich der Quartierverein ein und verlangte eine Mitsprache bei der künftigen Nutzung, die ausdrücklich als Quartierzentrum beschrieben wird. Stadtrat Markus Buschor war damals – so schreibt es der Quartierverein auf seiner Internetseite – «erstaunt und überrascht» ob der Forderung nach Partizipation. An der Präsentation der Projekte lobte er jetzt aber das Engagement aus dem Quartier.

Überarbeitung nötig

In der ersten Beurteilungsrunde genügten zwei der vier eingereichten Projekte den Anforderungen der Jury weder städtebaulich noch architektonisch. Sie schickte sie zur Überarbeitung zurück an die jeweiligen Teams. Danach seien die Anforderungen «ausreichend» erfüllt gewesen – ein dickes Lob tönt anders.

Gewonnen hat das Team mit dem Investor Halter AG und den beiden St.Galler Büros Pfister Klingenfuss Architekten und Nordost Landschaftsarchitektur. Sie schlagen vier Baukörper mit einem Innenhof vor. Ihr Projekt erfülle die Forderung nach «Durchlässigkeit» am besten, so die Jury. Dazu gehört unter anderem eine Treppe, die den künftigen Innenhof mit der Bahnhaltestelle verbindet. Der in der ersten Fassung noch höher geplante Kopfbau sei zwar eine Verletzung der Vorgaben, aber eben: Die Jury sei hier gescheiter geworden und finde den Vorschlag richtig.

Das Siegerprojekt

Die Preisrichter:innen fordern aber ein Dutzend Verbesserungen. Sie kritisieren vor allem die schlechte Ökobilanz des Projekts, mit den vier Einzelbauten samt unterirdischen Volumen in Massivbauweise. Allerdings gaben sie sich auch selbstkritisch: Man habe die Vorgaben entsprechend formuliert. Es brauche nun Anstrengungen, die verlangte Zertifizierung nach dem Standard nachhaltiges Bauen zu erreichen.

Zur Fassade stellt die Jury die Frage, ob eine vor die Massivmauer vorgehängte Holzfassade der richtige Weg sei, und sie macht auf die Lärmschutzvorschriften aufmerksam. Das Projekt habe noch Verbesserungspotenzial, sei aber auf dem richtigen Weg, nicht zuletzt weil es ein vielfältiges Wohnungsangebot vorschlägt.

Das Modell des Siegerprojekts

Im Jurybericht wird jedes der vier eingereichten Projekte detailliert besprochen. Der zweitplatzierte Vorschlag wollte einen anderen Weg gehen und die bestehenden Gebäude an der Teufenerstrasse erhalten und nur auf der Seite des Bahntrassees neu bauen. Das fand die Jury angesichts der aktuellen Diskussionen um das Bauen im Bestand zwar eine richtige und wichtige Grundhaltung, doch die Eingriffe in die bestehenden Häuser kritisiert sie als zu massiv. Vor allem der bestehende Kopfbau, das frühere Restaurant «Talhof», müsste für einen behindertengerechten Umbau de facto entkernt werden. Das würde das Projekt «karikieren», stellt die Jury fest.

Der Wohnraumstrategie nachgelebt?

Liest man auch noch die Kritiken an den zwei weiteren Projekten, stellt sich die Frage, ob die Stadt hier ein falsches Verfahren mit zu strengen Vorgaben aufgegleist hat. Zum einen haben trotz öffentlicher Ausschreibung nur ursprünglich fünf Teams ihre Teilnahme angekündigt, und schliesslich liegen nur vier Projekte vor. Und es stellt sich auch die Frage, ob die Stadt mit solchen Ausschreibungen der eigenen Wohnraumstrategie von 2020 nachlebt, die explizit auch den gemeinnützigen und genossenschaftlichen Wohnungsbau fördern will.

Dass im Riethüsli auf städtischem Boden kein günstiger neuer Wohnraum entstehen kann, liegt auch an der Aufteilung der stadteigenen Grundstücke und Liegenschaften in Verwaltungs- und Finanzvermögen: Alle nicht für die Verwaltung genutzten Gebäude müssen dem Finanzvermögen zugeteilt werden und eine Rendite abwerfen.

Dass dies auch zu Problemen für die aktuellen Mieter:innen etwa von kulturell genutzten Liegenschaften führt, war bereits 2022 Thema einer Interpellation. Damals bat eine sich um das «Klubhaus» bewerbende Gruppe um einen befristeten Zinsverzicht. Dies verweigerte die Stadt, weil es sich dort – wie auch jetzt im Riethüsli – um ein Gebäude im Finanzvermögen handelt. In der Antwort auf den damaligen Vorstoss heisst es: «Die Liegenschaften im Finanzvermögen müssen nebst politischen Anliegen vor allem wirtschaftlichen Ansprüchen genügen.»

Damit kommen Liegenschaften für den gemeinnützigen Wohnbau kaum infrage. Für solche Projekte empfiehlt das Bundesamt für Wohnungswesen einen Baurechtszinssatz in der Höhe des mietrechtlichen Referenzzinssatzes. Bei einem Zuschlag – einen solchen verlangt die Stadt auch beim Projekt Riethüsli – soll der Landwert entsprechend reduziert werden.

Nun diskutiert der Regionalverband der Wohnbaugenossenschaften Schweiz mit der Stadt über günstigere Darlehensbedingungen, denn tiefe Zinsen sind aus Sicht der Gemeinnützigen eine wichtige Voraussetzung um günstigen Wohnraum zu schaffen. Die gleiche Problematik zeigt sich auch bei den Baurechtsverträge der Ortsbürgergemeinde, von denen in nächster Zeit einige erneuert respektive verlängert werden müssen. Die Ortsbürgergemeinde wiederum argumentiert, sie verfüge über keine eigenen Steuereinnahmen und müsse ihren Betrieb eben auch aus Liegenschaftserträgen finanzieren.