Abbruch auf Vorrat am Platztor?

Das Schicksal zweier Gebäude am Platztor scheint besiegelt – und zwar vorzeitig. Also noch bevor sie dem neuen Campus der Universität St.Gallen, der dort geplant ist, weichen müssen. Angesichts des Zustands der beiden Wohnhäuser an der Böcklinstrasse 4 und am Pfauengässlein 2 sei vorgesehen, im Frühling das Rückbaugesuch für die beiden Liegenschaften zu stellen. Dagegen sollen die beiden Gebäude Böcklinstrasse 2 (Offene Kirche) und Pfauengässlein 4 (Strassenwärterstützpunkt) vorerst erhalten bleiben. Das geht aus der (relativ schmallippig ausgefallenen) Antwort des Stadtrats auf eine Einfache Anfrage der SP-Stadtparlamentsmitglieder Doris Königer und Gallus Hufenus hervor. Eine «lebendige Zwischennutzung Platztor ermöglichen statt Abbruch auf Vorrat» – so der Titel des Vorstosses – wird es also aller Voraussicht nach nicht geben.

Seit den 1990er-Jahren waren auf dem Areal rund um die Offene Kirche sukzessive Gebäude abgerissen worden – «wegen Baufälligkeit oder aus Sicherheitsgründen», wie der Stadtrat schreibt. Zuletzt verschwand 2018 jenes an der St.-Jakob-Strasse 13, wo jahrzehntelang die Sattlerei Spirig drin war. Das sechsgeschossige Haus sei trotz des gepflegten äusseren Erscheinungsbilds in einem schlechten Zustand, schrieb der Kanton damals. Die Kosten von rund 500’000 Franken für eine Gesamtsanierung wären deutlich höher als die möglichen Mietzinseinnahmen bis zum Baubeginn.

Grundstücksübertragung schon zweimal verschoben

Bereits 2012, im Vorfeld des Verkaufs der städtischen Grundstücke an den Kanton, sei für die noch verbliebenen Bauten eine Zustands- und Sicherheitsbeurteilung in Auftrag gegeben worden, schreibt der Stadtrat in seiner Antwort auf den SP-Vorstoss. Diese Beurteilung habe ergeben, dass sich alle geprüften Gebäude in einem baulich schlechten Zustand befänden. Damals sei man aber noch davon ausgegangen, dass die verbliebenen Wohn- und Gewerbebauten ohnehin bis 2020 dem Neubau des Uni-Campus weichen müssten.

Dieser Zeitplan hat längst keine Gültigkeit mehr: Wegen Verzögerungen bei der Planung musste die Grundstücksübertragung von der Stadt an den Kanton im ersten Nachtrag des Kaufvertrags von Ende 2020 auf Ende 2023 verlängert werden. Im vergangenen September beschloss der Kanton schliesslich, die Weiterbearbeitung des Siegerprojekts «Haus im Park» abzubrechen beziehungsweise den Neustart des Bauprojekts. Dadurch verzögert sich der Zeitplan um weitere zwei Jahre. Der Baubeginn ist derzeit für 2028 vorgesehen, die Fertigstellung 2031. Deshalb musste die Grundstücksübertragung von der Stadt an den Kanton im zweiten Nachtrag erneut verlängert werden auf spätestens Ende 2028.

Die Rückseite des Hauses an der Böcklinstrasse 4.

Der Zustand der Gebäude habe sich seit der letzten Zustandsbeurteilung vor über zehn Jahren weiter verschlechtert, heisst es in der Antwort des Stadtrats. Die Wohnungen im Haus an der Böcklinstrasse 4 könnten aufgrund des «sehr schlechten Gesamtzustandes des Gebäudes» bereits seit Herbst 2023 nicht mehr vermietet werden. Ebenso sei der Zustand des Gebäudes Pfauengässlein 2 «sehr schlecht». Die Heizung könne jederzeit ausfallen.

Stadtrat ist gegen neues Gutachten

Doris Königer und Gallus Hufenus wollten vom Stadtrat wissen, ob er bereit wäre, ein Gutachten in Auftrag zu geben und, sofern keine Gefährdung der Mieter:innen bestehe, auf einen Abbruch auf Vorrat zu verzichten.

Die kurze und ziemlich scharfe Antwort ist unmissverständlich: «Der Stadtrat zieht nicht in Betracht, ein Gutachten erstellen zu lassen.» Grund dafür sei «der hinlänglich bekannte schlechte Gebäudezustand». Selbst die minimal notwendigen Investitionen, die den Erhalt der Gebäude für weitere fünf Jahre ermöglichen würden, erreichten inzwischen eine Kostengrösse, die «in keinem Verhältnis» zu den generierten Mietzinseinnahmen stehe.

Saiten hätte gerne gewusst, wie es um dieses Verhältnis konkret bestellt ist. Die Dienststelle Liegenschaften könne zu den Einnahmen aber keine detaillierten Beträge nennen, schreibt Leiterin Yvonne Bischof auf Anfrage. «Die Politische Gemeinde St.Gallen gibt die Mietzinseinnahmen der Objekte und Liegenschaft nicht öffentlich bekannt.» Die Wohnungen würden jedoch, aufgrund des Gebäudezustands, sehr günstig vermietet.

Kosten von mindestens 350’000 Franken

Etwas konkreter sieht es immerhin bei den Ausgaben aus: Betreffend der «minimal nötigen» Investitionen in das Gebäude Pfauengässlein 2 habe das städtische Hochbauamt Grobkostenschätzungen erstellt. «Es ist davon auszugehen, dass ein Komplettersatz der Wärmeerzeugung, der Warmwasserversorgung und mit hoher Wahrscheinlichkeit auch der Wärmeverteilung erfolgen muss», so Bischof.

Das Gebäude werde derzeit über einen Ölheizkessel aus dem Jahr 1996 beheizt. Die Warmwasseraufbereitung erfolge über Durchlauferhitzer, die mit Gas betrieben werden. Die Heizung werde seit einigen Jahren bei Ausfällen immer wieder provisorisch instand gestellt. Einen weiteren Winter werde sie kaum überstehen. «Die kostengünstigste Variante für den Heizungsersatz inklusive der Wärmeverteilung beläuft sich auf 250’000 Franken», schreibt Yvonne Bischof. Dabei seien die durch die Umbauarbeiten resultierenden Brandschutzmassnahmen noch nicht eingerechnet. Ebenfalls müsse mit Umbauarbeiten an der Elektroverteilung gerechnet werden, da diese veraltet sei.

Das Wohnhaus am Pfauengässlein 2.

Die Grobkostenschätzung für die nötige minimale Dacherneuerung belaufe sich auf 100’000 Franken. Dabei seien die Schäden an der Tragstruktur nicht eingerechnet. Diese müsse «in absehbarer Zeit» ebenfalls erneuert werden. Zum jetzigen Zeitpunkt werde sie periodisch kontrolliert, damit eine Gefährdung ausgeschlossen werden könne.

Für das teilweise Ersetzen der Wasserleitungen sei bisher keine Grobkostenschätzung erstellt worden. Die Stadtwerke hätten das letzte Leck provisorisch reparieren können. «Es kann jedoch keine Garantie abgegeben werden, wie lange jeweils solche provisorischen Reparaturen noch möglich sind.»

Zwischennutzungen auf dem Areal sollen möglich sein

Der Stadtrat kann sich hingegen «neben dem Angebot von Parkplätzen auch weitere Zwischennutzungen vorstellen». Sie befänden sich derzeit in Abklärung. Zur Diskussion stünden derzeit etwa temporäre Mikrowohnungen – ein solches Projekt im Güterbahnhofareal musste kürzlich wegen Einsprachen aus der Nachbarschaft abgebrochen werden – oder Stellplätze für Wohnmobile. Von einem Innovations-Hub mit der Uni oder einer Zusammenarbeit mit Genossenschaften müsse zum jetzigen Zeitpunkt abgesehen werden, da das Gebäude Pfauengässlein 2 aus den genannten Gründen nicht weiterbestehen könne.

Eine Zwischennutzung im Sinne der Nutzung des Areals Bach inklusive finanzieller Unterstützung durch die Stadt sei hingegen nicht vorgesehen, antwortet der Stadtrat auf eine entsprechende Frage. Der möglichst umfassende Erhalt des Grünbestandes auf dem Areal Platztor ist auch mit Abbruch der genannten Gebäude und der Um- bzw. Zwischennutzung selbstverständlich.

Der Kanton zahlt künftig für die ausbleibenden Mieten

Schon bald dürfte also weiterer günstiger Wohnraum an zentraler Lage in der Stadt St.Gallen verschwinden. Auch weil er immer knapper wird und die Armut in St.Gallen zunimmt, wirkt es etwas befremdlich, dass sich die Stadt gegen ein erneutes und unabhängiges Gutachten wehrt. Es wäre kein grosser Aufwand gewesen, dieses erstellen zu lassen, zumal Königer und Hufenus im Vorstoss schreiben, dass beispielsweise der Verein Espace Suisse, der solche Gutachten anbietet, auch einen Teil der Kosten übernehmen würde.

Die Stadt muss aber auch bei einem Abbruch der Gebäude keine Mietzinsausfälle befürchten. Denn wie es in Antwort auf die Einfache Anfrage heisst, habe die Stadt im Rahmen der Verhandlungen des zweiten Nachtrags zum Kaufvertrag mit dem Kanton «einen adäquaten Ersatz der Mietzinsausfälle gefordert». Stadt und Kanton hätten dementsprechend eine Berechnung des Mietzinspotenzials auf der Basis eines Rückbaus der beiden Gebäude und der Erstellung von Parkplätzen vorgenommen. «Es war dabei aber nie die Absicht der Stadt, die freiwerdenden Flächen vollumfänglich als Mietparkplätze auszugestalten.»